家をつくる際に、地下室を作って、そこをホームシアターにしたいのですが、掘ってみたら地下水が出たというような話を聞いたことがあります。土地を見る段階で、こうした問題が無い土地か、判断することは可能なのでしょうか。地下室を作る際に、土地を見る上で気をつけることがありましたら教えて下さい。

「質問にお答えします！」

一番簡単な方法は、土地の地理・地形を見る事です。川の近くや谷地など、雨水が集まりやすい場所は、当然、水が出やすいで、注意が必要です。逆に、高台など、地形的に水はけの良い場所は、心配が少ないです。ダメモトで、役所の建築指導課に行って、近隣の状況を尋ねてみても、良いと思います。建築指導課には、建築確認申請に添付された地盤調査の記録が保存されているので、自分が調べたい土地の近くのデータがあれば、近隣の地盤の状況がどういうものか、調べることができます。

地下水のデータはほとんどないと思いますが、周辺の工事事例から、その地域の状況で役所の方が認識していることを、教えてもらうことはできると思います。ただし、上記の二つの方法では、確実なことは分かりません。確実にその土地の地盤や地下水の状態を知るには、地盤調査を行わなければなりません。購入したい土地が更地の状態ならば、売り主に許可をもらって、地盤調査をする事をおすすめします。

地盤調査の結果があれば、その後の設計もより間違いのないものになり、地盤調査資料を設計図面と一緒に保存しておけば、家や土地の資産価値を高めることにもつながると思います。

費用は、住宅を建てるための調査なら、だいたい20〜30万円といったところですが、新築する家の構造や地下の有無などで、適切な調査方法が変わってくるので、建築家や設計士などに相談にして、適切な調査方法を指示してもらうと良いでしょう。簡単な相談には、無料で応じてもらうことができるので、気軽に尋ねてみてください。どこに尋ねてよいか心当たりのない方は、地域の建築家協会や建築士会などに問い合わせると良いでしょう。

住宅ローンで、一戸建ての自宅を建てようとしています。 賃貸ルームを付け加えて、家賃収入を得、 ローン返済を楽にできないかと思っているのですが、どうでしょうか？

「質問にお答えします！」

住宅ローンは、一般的に、建物床面積全体の50％以内であれば、賃貸ルームなど、事業に使用する用途をあわせた住宅でも、融資を受けることができます。自宅に付属したものに限るとは言え、賃貸住宅事業という不動産投資のための資金調達と捉えた場合、住宅ローンは、金利などの条件が有利で、返済期間も長期が可能、そして審査基準も比較的ゆるく、資産などを持たない普通の会社員が不動産投資をするのに、千歳一隅の機会と言えるかもしれません。

ただし、賃貸ルームが付属した住宅でも、住宅ローンの融資の可能額は、専用住宅に対するローンと全く同様に、それまでの年収によって決まります。賃貸部分から得られる家賃収入を考慮して、より多くの融資が受けられるということはありません。土地を探して、そこに建物を新築したいと考えている方は、パートナーとなる設計者を先に見つけて、相談しながら土地を探すことをおすすめします。

土地選びのポイントをひとつあげると、容積率（＝土地の面積に対して建築可能な建物延床面積の割合）ができるだけ大きい土地を選ぶことです。容積率200％以上の土地が良いと思います。容積率は、用途地域に応じて決まっていますが、それとは別に、土地の前面道路の幅に応じて、地域で定められた基準よりも、容積率が小さくなる場合があるので、注意が必要です。

また、専用住宅を建てる場合は、幅4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していれば建築することができても、集合住宅の場合、敷地が道路に4ｍ以上接していないと許可されないなど、地域によっては厳しい規制があったりします。規制に関する詳細は、1級建築士に確認してもらう方が、間違いがありません。

新築にこだわらない方は、中古のアパートを1棟まるごと手に入れて、自分で使う部分は必要に応じて改装し、残りを賃貸にするという手もあります。この場合も、住宅ローンで購入することは可能です。

住宅ローンで建てるということは、最初に述べたとおり、それまでの収入で返済可能な額しか融資を受けらないので、仮に家賃収入が得られなかったとしても、ローンの返済ができなくなるようなことにはならないはずですが、賃貸を加えた方が得かどうか、事業収支は検討してください。簡単な方法をお教えします。

自分が希望している構造や仕様の建物の坪あたりの建築費がいくらぐらいか、設計事務所に尋ねるなどして、調べてください。一般的には都心部で、70万〜90万/坪です。
70万/坪=21万/�u。

次に、周辺の家賃相場を、インターネットなどで調べて、客観的にこれくらいという家賃を設定し、�uあたりの家賃単価を計算します。25�uの部屋で7万円と設定した場合は、�uあたりの年間家賃は7万円÷25＝2,800円×12ヶ月＝33,600円。投資金額が21万/�uに対して、年利益が3.36万円なので、単純表面利回りを計算すると、3.36万/21万＝16％。6年3ヶ月で、賃貸部分の建設費のモトがとれる計算です。事業収支の判断は、安全をみて、相場の家賃収入の80％以下で計算することをお勧めします。

3.36万円×0.8＝2.69万円
21万/2.69万＝7.8年 でモトがとれる。

10年以内にモトがとれる計算なら、賃貸ルームを加えることを、積極的に考えてよいと思います。「周辺の家賃相場から2割安い家賃で、かつ築10年以内なら、よほどのことがなければ、空室にはならない」という考え方による判断です。

日本では、専用住宅を手に入れるために多額の借金が発生することには抵抗がありませんが、資本家でない人が、不動産で収益をあげることには、それが例え小規模でも抵抗を感じる人が多いように思います。が、同じ額で手に入るのなら、小額でも、収益をもたらす不動産の方が、より手堅い考え方ですよね。

大切なのは、住宅産業の提示する、お仕着せの住宅観を鵜呑みにせず、自分の価値観で、考えることだと思います。せっかく芽生えた「自宅に賃貸ルームを加えて、家賃収入が得られないか？」という発想を、大切に育て、ふくらませてやってください。ただしお金の計算だけで、マイホームに何のこだわりも、イメージも持たない人には、答えが見つけにくいと思います。正解が、一つではないので。